Saturday, 18 July 2015
16 October 2021
ایران امروز

«تورم غیرقابل کنترل بازار مسکن در ایران»

2013 May 18

روشنک آسترکی/ رادیو کوچه

معاون امور مسکن وزارت راه‌ و شهرسازی برخلاف آن‌چه این روزها هر دو طرف معامله در بازار مسکن نسبت به ایام بعد از انتخابات تصور می‌کنند، معتقد است: «انرژی قیمت مسکن بعد از رشد سال گذشته، هم‌اکنون تخلیه شده و به‌رغم احتمالی که درباره حرکت نقدینگی‌ها به سمت بازاری با ریسک‌پذیری پایین همچون ملک، مطرح است، افزایش دوباره قیمت مسکن کاملا بعید به‌نظر می‌رسد.»

 «ابوالفضل صومعلو» با اعلام تازه‌ترین آمار رسمی از میانگین قیمت آپارتمان در تهران طی ماه‌های گذشته از سال ٩٢، از نزولی شدن منحنی رشد قیمت در فروردین امسال بعد از حداقل ۵ ماه صعود مداوم خبر داد و گفت: «پارسال عمده افزایش قیمت مسکن ناشی از التهاب ارز و ترس تقاضا از ادامه آن بود، اما الان از یک‌سو فشار تقاضا کاسته شده و از سوی دیگر کفایت عرضه به‌وجود آمده است که این دو تحول بازار مسکن را به سمت تعادل پیش می‌برد.»

 2013518-Kooche-Roshanak1

رشد چهارصد درصدی قیمت مسکن در هفت سال

معاون وزیر راه‌ و شهرسازی هم‌چنین میانگین نرخ رشد قیمت مسکن در دولت دهم را ١۵ درصد اعلام کرد و آن‌را کمتر از نصف نرخ رشد قیمت در دولت نهم دانست. آن‌طور که صومعلو می‌گوید: «کابینه آینده باید حداقل پنج برنامه ‌کاری اولویت‌دار برای بازار مسکن داشته باشد که مهم‌ترین آن‌ها مداخله مستقیم دولت برای تنظیم بازار و عملیاتی کردن مفاد قانون ساماندهی مسکن است.»

آنچه مسلم است افزایش بهای مسکن و رکود در معاملات املاک و مستغلات یکی از نابسامانی‌ها در عرصه اقتصادی ایران به‌شمار می‌روند. رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک در ایران در ابتدای سال جاری گفت رشد قیمت مسکن از نرخ تورم پیشی گرفته است. بر این اساس در نیمه دوم سال ۱۳۹۱ بازار مسکن سومین جهش قیمتی پس از جنگ ایران و عراق را تجربه کرده است. وی افزود متوسط قیمت هر متر مربع زمین ساختمان مسکونی کلنگی در تهران از نیمه‌ی اول سال ۱۳۸۴ تا نیمه سال ۱۳۹۱ دست‌کم چهارصد درصد افزایش داشته است.

متوسط قیمت هر متر مربع زمین ساختمان مسکونی کلنگی در تهران از نیمه‌ی اول سال ۱۳۸۴ تا نیمه سال ۱۳۹۱ دست‌کم چهارصد درصد افزایش داشته است

«علیرضا مقتدایی»، مدیرکل آمارهای اقتصادی بانک مرکزی ایران نیز چندی پیش در گفت‌وگو با “ایسنا” اعلام کرد که مسکن، مقام اول نرخ تورم در کشور را دارد. مقتدایی تاکید کرده است که هزینه مسکن، بیشترین سهم را در سبد خانوار ایرانی به خود تخصیص داده و با بیشترین تورم روبرو بوده است.

پیش از این نیز «مصطفی قلی خسروی»، رئیس اتحادیه کشوری مشاوران املاک ایران اعلام کرد که رشد قیمت مسکن از نرخ تورم پیشی گرفته است. قلی خسروی گفت که در ۳۳ سال بعد از انقلاب اسلامی، این سومین جهش بزرگ مسکن بوده است.

مقام‌های دولتی در ایران “عده‌ای” را “عامل اخلال” و مقصر افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن می‌دانند؛ همان موضعی که در مورد نوسانات بازار ارز دارند. کارشناسان اقتصادی اما رشد سرسام‌آور میزان نقدینگی، نبود بدیل سرمایه‌گذاری و نابسامانی اقتصادی را از مهم‌ترین دلایل انفجار قیمت در بازار مسکن می‌دانند.

مسکن، کالایی با کارکرد دوگانه (مصرفی- سرمایه‌ای) می‌باشد. از سوی دیگر نحوه تخصیص ثروت افراد میان دارایی‌های مختلف، بستگی به نرخ بازدهی نسبی آنان دارد؛ به‌گونه‌ای که در کوتاه‌مدت و میان‌مدت شاهد انتقال در سبد دارایی افراد می‌باشیم و طبیعتا مسکن نیز به عنوان یکی از مهم‌ترین دارایی‌های خانوار، از این اصل مستثنا نبوده و از بازار دارایی‌های رقیب تاثیر پذیرفته و بر آن‌ها تاثیر می‌گذارد. علاوه بر این، نرخ ارز تاثیر مستقیمی بر تورم (فشار هزینه) در ساخت مسکن بر جای می‌گذارد، ضمن این‌که افزایش هزینه‌های ساخت در طرف عرضه، در سمت تقاضا نیز نوعی حالت تعجیل در متقاضیان مصرفی برای تامین مسکن ایجاد نمود که مهم‌ترین دلیل آن ترس از گرانی مسکن در آینده به علت افزایش هزینه‌های ساخت بود؛ بنابراین تاثیر متقابل دارایی‌های رقیب، اجتناب‌ناپذیر می‌باشد. با این حال بخش مسکن با دارا بودن حجم قابل توجه در بازار دارایی‌ها و هم‌چنین برخورداری از ریسک کمتر نسبت به سایر دارایی‌ها، ضمن جلب اعتماد سرمایه‌گذاران همواره نقش ضربه‌گیر را در اقتصاد ایفا نموده است.

روش جدید محاسبه اجاره بهای مسکن در ایران

مشاورین املاک این روزها روشی جدید را برای تعیین اجاره بهای منازل مسکونی در ایران در پیش گرفته اند.

 طبق این روش از این پس ودیعه خانه‌های استیجاری بر مبنای متراژ و هر متر ۱ میلیون تومان محاسبه می شود. به زبانی ساده‌تر اگر شما خانه‌ای ۵۰ متری مد نظر دارید رهن و اجاره آن ۵۰ میلیون تومان خواهد بود.

«مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز این گفته را تایید می‌کند و در عین حال متذکر می‌شود: در گذشته ودیعه هر خانه توسط کارشناسان مشاوران املاک تعیین می‌شد و صاحب‌خانه‌ها با آن مخالفتی نمی‌کردند اما امروزه کمی وضع فرق کرده است.

 کارشناسان اقتصادی اما رشد سرسام‌آور میزان نقدینگی، نبود بدیل سرمایه‌گذاری و نابسامانی اقتصادی را از مهم‌ترین دلایل انفجار قیمت در بازار مسکن می‌دانند.

به گفته وی، درحال حاضر اجاره یک آپارتمان در تهران در ازای هر متر یک میلیون تومان تا ۷۰۰ هزار تومان محاسبه می شود.

بر این اساس در شرایط فعلی اگر مستاجری به‌دنبال اجاره یک واحد آپارتمان ۳۰ متری باشد باید ۳۰ میلیون تومان در اختیار داشته باشد.

این درحالی است که طی سال‌های گذشته مسوولان وزارت مسکن بر عدم افزایش قیمت اجاره‌بها تاکید می‌کنند و در این راستا با اجرای طرح‌هایی مختلف سعی بر مدیریت بازار داشته اند اما تا‌ کنون علاوه بر عدم تاثیرگذاری این طرح‌ها قیمت اجاره‌بها در تهران افزایش چشمگیری پیدا کرده است.

وضعیت مسکن در دولت‌های پیشین

در دولت «هاشمی رفسنجانی» ترکیب بودجه و هزینه‌های دولت به نفع طرح‌ها و هزینه‌های عمرانی تغییر کرد و این مساله افتتاح و راه اندازی طرح‌های بزرگ عمرانی در هشت سال ریاست جمهوری وی را به‌دنبال داشت.

سیاست‌های تعدیل اقتصادی و خصوصی‌سازی از مهم‌ترین عوامل تأثیر‌گذار بر بخش مسکن بود بطوری‌که رشد سرمایه‌گذاری در کل اقتصاد از ٣.٢ به ٨.٣ درصد بالغ شد. در دوران سازندگی در بخش مسکن پس‌انداز مردمی، انبوه‌سازی و کوچک‌سازی محور قرار گرفت. مسکن حمایتی برای دهک‌های متوسط و اندکی زیر آن در نظر گرفته شد که منابع بانکی برای پرداخت تسهیلات به واسطه پس‌انداز تامین می‌شد و دیگر نیازی به برداشت از صندوق توسعه ملی نبود.

 2013518-Kooche-Roshanak2

شروع دوران ریاست جمهوری «محمد خاتمی» با تنگناهایی روبه‌رو بود. اما در ادامه رشد درآمدهای نفتی از یک سو و تاثیرات سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی باعث شد از نظر شاخص‌های اقتصادی، کارنامه نسبتا رو به رشدی ثبت شود. در این دوران رشد اقتصادی به ٧ درصد رسید و نرخ تورم به ١٠.۴ رسید. طرح جامع مسکن یکی از مهم‌ترین طرح‌های دولت اصلاحات بود که حاصل آزمون خطا و نظرات کارشناسی ٢٠ ساله گذشته بود، در دولت نهم بر باد رفت.

با این حال در دولت‌های هاشمی رفسنجانی و خاتمی یعنی طی ١۶ سال تنها ٣۴٠ هزار واحد مسکونی برای گروه‌های هدف دولت ساخته شد و این درحالی است که در دولت احمدی‌نژاد و در قالب مسکن مهر بالغ بر ٢.۵ میلیون واحد مسکونی یعنی ٧ برابر دولت‌های قبلی مسکن تحویل گروه‌های هدف شده است.

اگرچه طرح مسکن مهر در دولت «محمود احمدی‌نژاد» با هدف خانه‌دار کردن اقشار کم‌درآمد در سال‌های اخیر رشد چشمگیری داشت، اما این طرح از دو سو با انتقاد کارشناسان روبرو شد. آگاهان بخش مسکن معتقدند که احداث این واحدهای در مناطق بیرون از شهرها بدون امکانات اولیه تاثیری بر مشکل مسکن کلان شهرها نداشته است.

از سوی دیگر اقتصاددانان به تقصیر این طرح در رشد شاخص تورم (٣٢ درصد) از طریق افزایش حجم نقدینگی در کشور اشاره می‌کنند که بازار مسکن را در یک دور باطل به رکود کشانیده است. این سیاست دولت باعث تورم بی‌سابقه در بازار مسکن شد. آمارها نشان می‌دهد که بازار مسکن در شهر تهران از سال ٧١ تا نیمه اول ٨٧ سه‎‌ بار جهش چشمگیر قیمتی داشت که شدیدترین آن در سال ٨۶ اتفاق افتاد.

دولت در سال‌های پایانی با نگاه تک بعدی به مسکن تمام هم خود را صرف این حوزه کرد و درحالی‌که سعی داشت آن‌را به‌عنوان شاخص‌ترین دستاورد خود نشان دهد، تبعات این سیاست دامن تمامی‌حوزه‌های‌ اقتصادی را گرفت.

«نوشته فوق می تواند نظر نویسنده باشد و الزامن نظر رادیو کوچه نیست»

|

TAGS: , , , , ,